Impact de l’état des lieux sur les réparations demandées

Par Maître Adiki KOKO, avocat au Barreau de Lyon

Une demande de paiement après un départ du logement ne se résume pas à un devis de peinture.

Dans un dossier défendu par le cabinet, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne a, le 12 mars 2026, mis à néant une ordonnance d’injonction de payer et rejeté l’intégralité des demandes formées contre le locataire.

Identifier la nature des sommes réclamées

L’ordonnance d’injonction de payer présentait initialement la somme réclamée comme des loyers impayés. Après opposition, la société poursuivante a précisé que sa demande concernait surtout des réparations locatives. Elle invoquait une quittance subrogative.

Le locataire contestait l’étendue des frais réclamés, sans nier toute responsabilité. Il avait également effectué un paiement complémentaire correspondant aux frais qu’il estimait justifiés.

Le cabinet a contesté la justification des réparations et le solde réclamé, en faisant valoir les versements antérieurs.

Demandez un décompte détaillé distinguant loyers, charges, nettoyage et réparations. Répondez poste par poste plutôt que par un refus global.

Confronter les frais de peinture à l’état du logement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’état des lieux de sortie faisait apparaître des traces d’usage sur certains murs et un besoin de nettoyage léger. La société poursuivante produisait notamment un devis de plâtrerie-peinture portant sur plusieurs pièces, ainsi qu’un devis de nettoyage.

Le tribunal a estimé que l’état du logement ne justifiait pas la prise en charge du devis de peinture. Il n’a retenu qu’un nettoyage appuyé et quelques retouches, plutôt que les travaux de plâtrerie-peinture réclamés.

Le juge a confronté les prestations du devis à l’état du logement lors de sa restitution, sans retenir automatiquement l’ensemble des travaux chiffrés.

Ne discutez pas seulement le prix. Comparez les états des lieux, pièce par pièce, et recherchez les constatations justifiant chaque prestation. Distinguez nettoyage, retouches et réfection complète.

Tenir compte du dépôt de garantie et des paiements

Selon l’article 1346-4 du Code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de son paiement, la créance et ses accessoires, sauf les droits exclusivement attachés à la personne du créancier. L’article 1346-5 du Code civil permet au débiteur d’opposer les exceptions inhérentes à la dette ainsi que les exceptions nées de ses rapports avec le créancier initial avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

Le tribunal a tenu compte du dépôt de garantie conservé et du paiement complémentaire, opposables au créancier subrogé.

La reconstitution du compte de sortie a donc été déterminante.

Réunissez le décompte du dépôt de garantie, les justificatifs de paiement et les échanges avec le bailleur. Lorsqu’un autre organisme vous réclame un règlement, faites examiner son titre et les moyens de défense opposables.

Comprendre la portée du jugement

Le tribunal a mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer et rejeté toutes les demandes de la société poursuivante. Il a également accordé au locataire une indemnité au titre des frais de défense et condamné la partie adverse aux dépens. Le rejet repose sur l’absence de solde restant dû après vérification de la créance et des versements.

Le juge relève l’absence de réalisation des travaux, mais apprécie aussi leur justification au regard de l’état du logement. Le jugement n’établit donc pas une interdiction générale d’indemniser des travaux non réalisés.

Quels réflexes adopter face à des réparations locatives contestées ?

La défense a reposé sur un examen croisé des états des lieux, des devis et du compte locatif.

Pour préparer votre défense

• Rassemblez le bail, les états des lieux, les photographies disponibles, les devis et les justificatifs de paiement.
• Contestez par écrit les postes discutés en renvoyant aux pièces justificatives.
• Distinguez les frais reconnus des frais contestés et précisez les justificatifs manquants.
• En cas d’acte judiciaire, consultez rapidement pour faire vérifier les démarches et délais applicables, sans vous limiter à un échange avec l’agence.

L’objectif n’est pas de contester systématiquement toute réparation, mais d’obtenir une appréciation justifiée des frais et un décompte.

Vous contestez des frais de remise en état ou une demande de paiement après votre départ du logement ? Maître Adiki KOKO, avocat au barreau de Lyon, vous reçoit en consultation pour examiner vos pièces et votre situation. Retrouvez les modalités sur le site du cabinet.

Le résultat obtenu dépend des circonstances et des pièces du dossier. Il ne préjuge pas de l’issue d’une autre affaire.

Lire la décision Tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne, 12 mars 2026, RG n° 25/02955 – texte publié sur le site de la Cour de cassation.